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Fiche pratique
Vérifié le 26/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Vous êtes propriétaire d'un logement mis en location avec un bail d'habitation ? Le locataire ne vous paie pas le loyer qu'il vous doit ? Vous voulez savoir quelles sont les démarches à faire, et dans quel ordre les engager ? Nous vous expliquons.
Lorsque le locataire a difficultés à payer, le locataire et vous pouvez choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, l'étalement du remboursement de l'impayé).
Mais dès le 1
Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement, vous devez signaler l'impayé à la Caf (ou la MSA), à partir d'un certain montant. Ce montant varie selon que l'aide au logement vous est versée directement ou non :
Vous devez avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.
Exemple
Pour un loyer de 430 € par mois, des charges de 90 € par mois et une aide au logement de 200 € par mois :
Le propriétaire doit signaler l'impayé lorsque la dette atteint :
430 € - 200 € = 230 €
230 € x 2 = 460 €
Vous devez avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer hors charges.
Exemple
Pour un loyer de 430 € par mois, des charges de 90 € par mois et une aide au logement de 200 € par mois :
Le propriétaire doit signaler l'impayé lorsque la dette atteint :
430 € x 2 = 860 €
Vous devez signaler l'impayé, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.
Attention :
Si vous ne signalez pas l'impayé, vous risquez une amende de 7 332,00 €.
Avertie de l'impayé, la Caf ou la MSA engage une procédure pour impayé.
La démarche pour résilier le bail et demander l'expulsion du locataire du logement varie selon que le bail contient ou non une clause résolutoire :
Vous devez charger un commissaire de justice de faire parvenir au locataire (et à sa caution) un commandement de payer indiquant les sommes que vous lui réclamez.
Le locataire a 2 mois pour payer ce que vous lui réclamez et les frais du commissaire de justice.
Après ce délai de 2 mois :
Faire appel au juge
Vous devez faire appel à un commissaire de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
À savoir
Avant de faire cela, vous pouvez adresser au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements, mais vous n'y êtes pas obligé.
Décision du juge
Le juge détermine si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Dans le cas contraire, le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Après que le juge a rendu sa décision, vous devez charger un commissaire de justice de la signifier au locataire.
Lorsque le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, vous devez ensuite charger un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux.
Délais pour quitter le logement
À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire. Ce délai supplémentaire peut être de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).
Lorsque le juge a autorisé l'expulsion du locataire, vous devez faire appel à un commissaire de justice pour qu'il procède à l'expulsion du locataire. En effet, seul un commissaire de justice peut se charger de l'expulsion le locataire.
Attention :
Quand a lieu l'expulsion ?
2 situations sont possibles :
À savoir
Dans les départements d'outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut également s'appliquer.
Le commissaire de justice peut annoncer préalablement sa venue au locataire, mais il n'y est pas obligé.
Pour procéder à l'expulsion, le commissaire de justice doit se présenter au logement un jours ouvrable, entre 6 heures et 21 heures.
Que se passe-t-il lors de l'intervention du commissaire de justice ?
Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion et le locataire quitte le logement.
Si le locataire a laissé des biens dans le logement, ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
Le commissaire de justice ne peut pas pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion. Il peut ensuite demander à la Préfecture que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.
À savoir
Si le préfet refuse, vous pouvez demander une indemnisation.
Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.
Si le locataire a laissé des biens dans le logement, ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
Le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec. Le commissaire de justice peut par la suite solliciter la Préfecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.
À savoir
Si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation.
Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.
Si le locataire a laissé des biens dans le logement, ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
Code de la construction et de l'habitation : articles R822-23 à R822-25
Définition de l'impayé de loyer (Caf) : D542-19
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 24
Résiliation du bail (clause résolutoire)
Code des procédures civiles d'exécution : article L411-1
Procédure d'expulsion : décision de justice
Code des procédures civiles d'exécution : articles R411-1 à R411-3
Procédure d'expulsion : commandement à quitter les lieux
Code des procédures civiles d'exécution : articles L412-1 à L412-8
Procédure d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : articles R412-1 à R412-4
Procédure d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : article L431-1 à L431-2
Concours de la force publique
Code des procédures civiles d'exécution : articles R432-1 à R432-2
Procédure d'expulsion : le PV d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : articles R433-1 à R433-6
Diagnostic social et financier
Formulaire
Recouvrement amiable de créance : recourir à la procédure simplifiée
Institut national de la consommation (INC)
Impayés de loyers jusqu'à 100 euros : procédure de traitement simplifié
Institut national de la consommation (INC)
Impayés de loyers et expulsion du locataire
Institut national de la consommation (INC)
S'assurer contre les loyers impayés (la garantie des loyers impayés – GLI)
Institut national de la consommation (INC)
Code des procédures civiles d'exécution : articles R121-5 à R121-10
Legifrance
Code des procédures civiles d'exécution : article R442-2
Legifrance
Code des procédures civiles d'exécution : article R442-3
Legifrance